界面新闻记者 |
2024年 ，央企中海在地产界赚足了眼球 。行业仍处深度调整期 ，中海在一线城市的多个豪宅盘频频“日光 ”，本就令同行们心生羡慕 ，现在这家房企又在楼市风向标上海登上了销冠的宝座 ，堪称行业最大赢家 。
12月25日，上海迎来6盘齐开 ，最受关注的当是位于徐汇区的中海·领邸玖序 ，开启年内第五批次开盘。延续前几次的热销态势，此次推出的118套平均总价约4100万元的滨江大平层房源，在30分钟左右全部售罄 。至此 ，该项目在年内实现清盘 ，累计销售282亿元 。
当日，中海地产上海公司便对外宣布 ，2024年 ，公司在上海的总销售额突破700亿元，达到约700.11亿元 ，成为全国性房企在单个城市最高销售纪录的保持者。
挤下招商 ，夺得销冠
2024年的上海楼市，中海必定占据一席之地 ，从年初到年末 ，关注度颇高 。
今年4月2日，黄浦区新天地板块的中海·顺昌玖里开盘 ，当日实现196.53亿元销售额 ，刷新全国单个楼盘的开盘销售纪录 。随后，赶上徐汇滨江板块热度持续攀升，中海接连推出的中海·领邸玖序等项目也不断“日光 ” ，到年底直接逆袭成上海楼市销售额第一。
上海中原地产资深分析师卢文曦告诉界面新闻 ，中海算是刚好抓住了今年上海豪宅市场销售旺盛的势头，一个位于新天地 ，一个是徐汇滨江 ，都卖得很好，对于中海的资金回款有很大的帮助。
“可以看出 ，中海在拿地方面会更聚焦 ，越是聚焦中心区的，企业的销售压力越小 。”卢文曦认为 ，很明显中海在前期拿地方面应该是下了很大的功夫 。这也是中海能够凭借少数项目跃升至上海销冠的重要原因。
在此之前的2022年-2023年 ，招商蛇口连续两年霸榜上海销售额第一 。其中，2023年招商蛇口在上海录得销售额接近646亿元 。但今年 ，中海一来 ，便是“王者回归 ”，前11个月，招商蛇口在上海只录得销售额256.7亿元 ，排行业第三 ，而中海已凭借573.47亿元位居第一。
在业内看来，招商蛇口虽然长期在上海深耕 ，但能够连续两年拿下销冠 ，既有自身努力和实力的成分，但也有运气的因素 ，毕竟这期间万科 、中海 、华润因为拿地围标事件而暂停了在上海拿地 ，为招商蛇口拿下优质地块减少了诸多阻力 。
据界面新闻统计，2022年招商蛇口至少摘下10幅地块 ，位列上海拿地排行榜榜首 。2023年 ，招商蛇口依然是上海土地市场的大赢家，全年单独或联合其他房企总计竞得6幅地块 ，总金额近200亿元。
但中海等房企的回归 ，让招商蛇口在上海的压力又回来了 。其“上海心 ”正一步步由核心区域扩张到上海外环 。到2024年，招商蛇口的拿地和在建项目大多分布在宝山区、松江区等非核心区域。
但中海瞄准的都是核心地块 。2023年，“解禁”后的中海立马投身到上海土地市场 ，优质地块竞争激烈 ，中海多次报名竞拍终无果 。
直到当年10月份，中海联合上海西岸开发以底价240.16亿元竞得上海徐汇区西岸数智中心地块 ，才算在上海拿地“破冰 ” ，也即如今的中海领邸·玖序项目。
中海深知，行业大调整之际 ，唯有核心城市核心地块才能取胜 ，自2023年以来便主要聚焦于高能级城市拓储。
数据显示，2023年中海新增货值2404.2亿元 ，总购地金额1342.1亿元 ，其中四个一线城市权益购地金额占比约60% 。其间，中海地产在上海 、深圳 、广州共摘得3宗百亿级地块 ，与“地王 ”标签深度捆绑 。
2024年依然如此。在年初召开的业绩发布会上 ，中海地产行政总裁张智超表示，中海一直对净利润率特别看重，也是研判投资的核心指标 ，坚守主流城市、主流地段 、主流产品的投资理念 ，坚守投资刻度 。
这也是2024年的中海能够在上海等城市取得热销战绩的关键，而退居外环的房企如招商蛇口在上海则面临发展失利 ，销冠宝座只得“拱手让人” 。“招商蛇口以前在市中心也有项目 ，但卖了之后没有迅速补货，所以今年就有些吃亏了。”一名业内人士向界面新闻表示 。
勇夺地王 ，蓄力明年
2024年 ，在各大一线城市屡战屡胜的中海依然将目光放到优质热门地块，近期又在北京 、深圳接连斩获3宗百亿级地块 。
其中位于深圳湾后海总部基地的T107-0107地块出让总价达185.12亿元 ，成为年度“全国地王 ” ，在北京则斥资近264亿元拿下两宗地块，看起来要为2025年的继续热销打下基础。
中海在销售、拿地方面的“高调 ” ，令市场再次认识到核心板块的重要性 。很快 ，所有房企开始围攻核心地块，土地竞拍愈发激烈，中海在上海拿地也遇阻 ，2024年只拿下杨浦区两宗地 。
“中海很聪明 ，公开市场拿不到好地，还可以‘曲线救国’ ，比如旧改地块之类的。”上海一名业内人士告诉界面新闻 ，中海其实非常注重拿地，很多企业都拼不过 。“招商蛇口也可以适当调整策略 ，往这方面投入 ，只看愿不愿意了 。 ”
举例而言，去年10月在上海240.16亿元底价拿下的徐汇地块 ，也几乎是“内定 ”。2023年3月 ，中海董事长颜建国曾在深圳与上海市徐汇区委书记曹立强会谈，中海集团官网消息称 ，双方就中海在徐汇业务发展 ，推进相关项目合作进行深入交流。而10月份的拿地，可称之为双方合作的初步落地 。
包括今年上海入市的新天地板块中海·顺昌玖里项目，也是中海在禁止上海公开拿地期间 ，与上海黄浦区签约的历史风貌保护及城市更新项目 ，总投资额高达590亿元 。
可见，在当前的楼市格局下 ，房企不仅要有拿地的实力和运气 ，还要有获得地方政府认可的优势，才有机会赢得进入赛场的入场券 ，实现逆势突围。
不管怎样 ，中海今年在上海是实力与运气兼有，但2025年能否保持 ，面临不确定性 。
“2024年上海豪宅市场的这种势头 ，放到2025年是否还会这么活跃，走势如何 ，没有任何人敢拍胸脯保证 。而且市场供应还会不断增加 ，但高净值人群还有多少，够不够，都很难说。”卢文曦指出 。
就中海而言 ，项目获得热销并不意味着完全胜利 ，接下来也面临集中交房的挑战，能否如期保质交房 ，都关乎着房企的品牌、实力 、口碑等 ，也直接影响到后续其他项目的销售 。
某市场业内人士表示，现今包括中海 、保利、华润等央企房企也都面临口碑下滑 ，“华润也有维权 ，曾经那么好的口碑。 ”
比如中海在上海另一个城市更新项目中海·海上和集，位于杨浦区江浦板块 ，均价13.5万元/平方米 ，同样属于内环内项目，从2023年8月入市到现在 ，仍有少量房源处于续销中 。而且 ，该项目今年因质量问题 、降标等多次收到业主维权信 。
一名业主告诉界面新闻，目前仍然没有什么进展，“工人似乎都回去过年了。 ”
不仅是上海 ，在全国多个城市 ，中海今年都存在项目维权的情况 。
以位于北京石景山古城的中海长安誉为例，该项目业主表示“还没收房 ，就发现各种减配 。”在四川成都 ，中海新川华府项目同样面临降质减配，业主全部拒收房。长沙今年的热销项目中海寰宇天下 ，业主称“高价低配 ，轻奢定位但是以最低配版本的建造标准。 ”
2025年，中海能再创造销售奇迹吗？上海的销冠之位又能否保住？开始进攻内环的招商蛇口 ，有没有机会实现改运？
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