界面新闻记者 |
上海第七批次的土拍大战 ,不仅供应量大,热度也颇高。
11月27日,上海开启为时两天的土拍,此次共将10块地摆上拍卖桌 ,涵盖浦东 、虹口、杨浦、普陀、宝山 、闵行和青浦等七个区域,总出让面积达到24.96万平方米,起始总价约为256.4831亿元 。
土拍首日 ,共迎来7宗地块的拍卖,这七幅地块包括虹口内环、杨浦大桥东核心区、闵行梅陇 、浦东新杨思、普陀桃浦、宝山大场 、青浦新城。
其中浦东新杨思地块、闵行梅陇地块、杨浦大桥东核心区地块 、虹口内环地块分别以溢价率40.4%、18%、16.3% 、12%被华润&越秀&中能建联合体、保利置业、中海、华润竞得,其余地块为底价成交。
可以看出 ,开发商对热点地块的追逐热情,并未减轻。
最具代表性的是浦东新杨思地块,现场历经超200轮竞价 、突破中止价及竞“高品质建设”指标等环节 ,最终总价78.969亿元成交,成交楼面价74426元/平方米,溢价率40.37% ,成为2024年土拍溢价最高的地,也成为浦东新“地王 ” 。
具体而言,该地块共吸引华润置地&中能建&越秀、金茂&保利发展、浦发 、象屿&天安&同进、中海共5家单位参与竞拍。经过192轮竞价触达中止价78.759亿元,转入竞“高品质建设”指标环节。
最终 ,越秀&中能建&华润置地将该地块收入囊中,成交楼面价74426元/平方米,“高品质建设”指标为商品住宅装修标准5000元/平方米、公共服务设施300平方米 、高端人才住房配建比例2% 。
中海再入杨浦 ,拿下了杨浦定海街道地块,成交价36.45亿元,成交楼面价73288元/平方米 ,溢价率16.3%。一个月前,中海还竞得了杨浦区N090602单元K2-04(134街坊)、G2-5(137街坊)地块组合,成交价为32.131亿元 ,溢价率2.32%。
另一热门地块为闵行梅陇板块纯宅地,由保利置业拿下,成交价25.949亿元 ,楼面价48665元/平方米,溢价率约18.49% 。
华润置地也斥资51.36亿元竞得了虹口四川北路地块,楼面价92933元/平方米,溢价率约11.97%。据界面新闻了解 ,该地块共吸引3家房企竞争,分别是华润置地、中海地产 、招商蛇口,三家央企开发商中 ,华润胜出。
土拍第一天,华润为大赢家,一举拿下了3宗地块 。除上述两宗溢价地块外 ,还联合中国金茂、建发房产以底价15.81亿元竞得了普陀桃浦地块。这3宗地块,涉及金额共约128亿元。
首日出让的另两宗底价地块分别宝山南大地块和青浦新城地块,成交价分别约为12.5亿元、9.14亿元 ,得主分别是中建七局&中建港航 、盘古地产 。
盘古地产是近两年国内土拍市场相对较新的面孔,该公司是一家外商投资房地产开发企业,主要股东为泰国盘谷银行集团的城市地产集团和香港亚洲金融集团。此前曾在青浦新城中央商务区摘得过地块 ,也即“盘古箐峰华庭”。
而中建七局和中建港航是首次参与上海土拍,并顺利拿下地块。此前,“中建八子 ”中二局、三局、八局已先后在上海开发商品住宅项目,七局是中建旗下第四个布局上海市场的子公司 。
土拍第二天 ,11月28日,竞拍热度延续,只是赢家换成了保利发展 ,出让的三宗地块均由保利发展拿下,涉及金额约62.51亿元。
具体来看,保利发展竞得杨浦区C090202单元O207地块 ,成交价约15.2亿元,溢价率16.27%;随后又独立拿下东新区PDP0-0405单元C-05C-04地块和C-05D-03地块,成交价约32.9亿元 ,溢价率26.56%。
杨浦区N090601单元15-01地块是保利发展联合上海建工竞得,成交总价28.7亿元,溢价率17.09% 。
至此 ,上海第七批次土拍推出的10宗地块全部完成出让,合计成交价307.08亿元,平均溢价率20%。(不含联合出让商办用地)
中指研究院上海分析师刘卓维分析,本场土拍10宗地块共吸引20家企业参拍 ,央国企为主力,此外混合所有制企业1家、民企1家 、港外资企业3家,土地市场展现较强活跃度。
另外 ,头部央国企资金实力雄厚,补仓上海决心坚定,其中华润报名8宗地块 ,中海报名7宗地块,保利报名6宗地块,最终保利发展和华润均拿下3块地 。
“本场土拍供应质量较好 ,叠加近期中央及上海政策密集出台影响,企业拿地动力增强,部分地块打破板块楼板价纪录 ,后续或将对这些板块入市新楼盘均价产生一定影响。”刘卓维表示。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为,此场土拍热门地块溢价创土拍新规则后记录,浦东新杨思地块溢价率超过40%,是自土拍导入“双高双竞”以来最高纪录 。
一方面是区域内项目开盘去化不错 ,叠加一些未来区域发展的规划和概念对未来想象空间的信心;另一方面,房企本身也有实力和底气,华润、越秀、中能建 ,国 、央企强强联手,市场竞争力可见一斑。
克而瑞研究也指出,本轮上海土拍热度的回升 ,是得益于城市整体需求端表现优秀,得益于板块去化前景明朗,得益于地块盈利确定性明确。对于大多数城市的土地市场而言 ,中短期来看仍然是难以复制的 。
从行业整体来看,目前仍处于去库存、供求平衡周期,个别城市、个别轮次的土拍热度回归 ,不会改变当前周期土地成交连年下滑 、溢价率持续低位的大趋势。毕竟2024年的上海,至今土地成交规模累计降幅也在三成以上。
这次没拿到地的房企,今年还有机会再竞拍。
在第七批次土拍前两天,上海官宣第八批次拟出让住宅用地清单 ,共计7宗涉宅地块,总出让面积35.55公顷,覆盖徐汇、长宁、宝山 、奉贤、自贸区临港新片区 ,其中宝山区供应3宗地块 。
“结果大概率还会延续第七批次特点。部分今年斩获不多的房企还有补仓机会,而今年销售状况不错的房企依然有继续强势拿地的冲动,热门地块会有房企角逐 ,但最后溢价率不会太高。 ”卢文曦指出 。
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