中国金融四十人论坛：本轮房地产市场的调整已经接近底部|界面新闻

记者 辛圆

中国金融四十人论坛（CF40）认为 ，本轮房地产市场的调整已经接近其实际底部
，已经具备了止跌回稳的前提条件，如果宏观政策和行业政策可以更具支持性 ，有理由认为房地产市场可以实现自发的止跌回稳 。

CF40在最新发布的研究报告中指出
，自2021年下半年至今，我国房地产市场已经经历了三年的收缩性调整
。无论从调整的深度还是持续时间上 ，都大大超出最初的市场预期。当前看
，无论是从供需层面还是国际比较方面，我国房地产市场已具备止跌回稳的前提条件 。

首先 ，从宏观供需来看，2024年1-8月我国新房住宅销售面积为5.1亿平方米
，年化销售面积约为7.5亿平方米
。“新房需求量已经非常接近最低的潜在需求水平。 ”CF40指出 。

据其研究测算，我国新房需求的“物理底部
”约为6亿平方米
。该测算结果基于的假设条件之一是 ，未来一个时期城镇化率每年提高0.5个百分点
，而这与我国实际城镇化速度相比是非常保守的。2018年-2023年，我国城镇化率平均每年增长0.99个百分点 。因此 ，如果假设条件稍微放宽
，新房需求量的中长期均衡水平实际上要远高于6亿平方米。

其次，CF40提到 ，对比国际经验来看
，我国本轮房地产调整的深度已经足够深，时间也已足够长
。上述测算还显示 ，我国新房销售量较2021年的峰值水平下跌了51.9%
，新房销售量已经回调至2007年的水平，从国际上横向比较来看 ，已经超过国际上房地产危机后新房销售量35.1%的平均降幅。

CF40表示，在房地产市场已具备止跌回稳条件的情况下
，如果宏观政策和行业政策可以更具支持性，至少不再对房地产市场起到抑制作用 ，有理由认为房地产市场可以实现自发的止跌回稳 。

不过
，报告提到，现实中仍有多重因素对房地产市场持续产生着抑制作用 ，可能最终导致市场难以实现止跌企稳
。

一是房地产企业仍面临来自现金流和债务偿付的双重压力
，居民部门仍未恢复对房地产企业的信心；二是名义利率的调整不足导致实际利率偏高，影响居民真实购房需求和相关信贷需求的释放；三是住房供给存在明显空间错配。

另外 ，CF40强调
，房地产周期性的企稳和长期的稳健回稳存在显著区别，把握未来宏观经济运行 ，仍然需要高度重视房地产周期的长尾效应 。房地产周期企稳后的金融风险和财政风险会长期存在
。超过40%的房地产泡沫破裂最终引发了系统性银行危机
，公共债务占GDP的比重在房地产危机后平均上升25个百分点，而且不会回到危机前的水平。

为有效推动房地产市场止跌回稳 ，助力经济景气回升，CF40在报告中提出三点建议 。

一是借鉴银行业风险处置的经验
，从“按项目处置”转向“系统处置 ”风险房地产企业
。首先从房企总部层面入手，对风险房地产企业的资产和负债进行整体性处置 ，把优质资产和全部负债留在“好房企
”中
，将不良资产剥离至“坏房企”，同时对“好房企 ”进行整体性债务重整和注资。

二是进一步落实中央提出的“更有力度的降息
” ，同时推动住房抵押贷款利率市场化 。根据CF40的测算
，实际利率每降低1个百分点，就可以带来约2万亿元的非政府部门信贷增量
。要想明显改善名义增速预期 ，需要在半年左右的时间内
，分两到三次降低政策利率至少100个基点，并通过降低政策利率带动LPR（贷款市场报价利率）至少下降100个基点。

三是持续推进都市圈同城化建设 ，遵循“地随人走”的原则
，把更多土地资源向人口流入的核心城市和大都市圈配置，同时将分类处置房企的思路与城市特征结合起来 ，更好实现短期债务处置和长期发展的统筹协调 。